VAY NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ NHÀ CHO THUÊ

Hiện nay có nhiều người coi xây nhà cho thuê là một kênh đầu tư kinh doanh chính do tính ổn định và nhu cầu thuê nhà tại các thành phố lớn khá cao. Nhiều người sử dụng tiền sẵn có để xây dựng thay vì gửi tiết kiệm, còn số đông thì lựa chọn cách vay tiền ngân hàng để đầu tư. Tuy nhiên khi vay thì sẽ phải trả nợ, nếu không cân đối được lượng thu nhập và chi phí tài chính bỏ ra thì có nguy cơ thua lỗ. Bên cạnh đó còn có những rủi ro khác có thể phát sinh trong quá trình thực hiện. Với tư cách là một người vay tiền để đầu tư xây dựng nhà thì bạn cần lưu ý tới một số vấn đề sau để dự án có thể thực hiện hiệu quả, tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Một số lưu ý khi vay vốn ngân hàng để xây nhà cho thuê

1. Chỉ nên vay tiền để xây dựng trên nền đất sẵn có

Sẽ là không khôn ngoan khi vay tiền để vừa mua đất và vừa đầu tư xây dựng vì đây là một số tiền không hề nhỏ. Có thể việc vay mượn không hề khó khăn lắm nhưng việc trả nợ sẽ cực kỳ vất vả, nguy cơ kinh doanh thua lỗ rất cao. Không phải cứ đầu tư xây dựng là sẽ cho thuê được, sẽ có ngay dòng tiền để trả nợ cho ngân hàng. Có nhiều trường hợp không được cân nhắc kỹ lưỡng, không xem xét kỹ vị trí mảnh đất có phù hợp để đầu tư cho thuê hay không?

Nhiều trường hợp nhà xây xong rất khó tìm kiếm khách thuê hoặc sẽ phải giảm giá cho thuê thật thấp mới có đủ khách.  Tại những khu vực có nhu cầu cho thuê phòng cao chắc chắn phải là khu dân cư đông đúc, gần bệnh viện, trường cao đẳng đại học, các khu công nghiệp, … Một mảnh đất ở vị trí thưa thớt dân cư chắc chắn sẽ có ít khách thuê, nhiều khả năng hiệu suất cho thuê phòng sẽ không được như mong muốn, ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn thu nhập và khả năng trả nợ vay.  

2. Tính toán thu nhập dự kiến trước khi đầu tư

Xây nhà cho thuê có thể coi là một dự án đầu tư. Chúng ta hoàn toàn có thể dự tính được số phòng xây dựng, giá cho thuê để tính ra nguồn thu nhập dự kiến. Để dự án sinh lời thì nguyên tắc quan trọng là mức thu nhập từ dự án sẽ phải lớn hơn các chi phí đã bỏ ra, đồng thời các khoản thu nhập hàng tháng sẽ lớn hơn các khoản chi phí phát sinh. Trong giai đoạn đầu triển khai, khoản tiền dùng để trả nợ vay ngân hàng chỉ nên chiếm khoảng 50% tổng thu nhập hàng tháng. Vì trong giai đoạn đầu vận hành nhà trọ có thể vẫn chưa mang lại doanh thu đầy đủ, sẽ có những phòng phòng trống nhất định. Trong giai đoạn vận hành ổn định (có thể là sau 3 năm hoàn thành), chi phí trả nợ vay cũng không nên vượt quá 70% tổng thu nhập hàng tháng để đảm bảo dự án tạo ra lợi nhuận ngay và tránh rủi ro mất cân đối tài chính. Bên cạnh phải trả nợ vay và chi tiêu sinh hoạt, bạn cũng nên có một khoản tiền dự phòng cho các rủi ro khác có thể phát sinh như bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa.  

Nếu chưa có kinh nghiệm vận hành nhà trọ cho thuê, chúng ta có thể xây thử nghiệm một số phòng trước để hiểu rõ khả năng lấp đầy phòng, tính toán hiệu quả lợi nhuận thu về. Hoặc triển khai các dự án nhỏ, có mức đầu tư thấp để lấy kinh nghiệm. Sau khi hoạt động ổn định, có kinh nghiệm khai thác thì mới tính đến kế hoạch mở rộng tiếp theo. Đây là cách giúp giảm thiểu số tiền phải vay ngân hàng và rủi ro khi đầu tư vào một dự án quá lớn, khi kinh doanh không hiệu quả sẽ không có cơ hội để khắc phục.   

Đầu tư tiết kiệm là cách để tối ưu hiệu quả kinh tế của dự án

3. Tài sản thế chấp cho khoản vay

Tài sản thế chấp cho khoản vay dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng. Trường hợp khách hàng không trả được nợ cho ngân hàng thì họ có nguy cơ bị ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Do vậy nếu phương án đầu tư kinh doanh không hợp lý thì không những khoản tiền đầu tư không được hiệu quả, mất khoản tiền đối ứng của phương án và đồng thời nguy cơ mất luôn cả tài sản thế chấp.

Các gói vay kinh doanh thường có thời hạn vay ngắn, nếu muốn vay dài phải đảo nợ. Ngân hàng thường định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá thị trường, sau đó lại cho vay với tỷ lệ khoảng 70-80% giá trị định giá đó. Do vậy số tiền được duyệt vay thường chỉ tương đương 50-60% giá trị tài sản thế chấp. Nếu số tiền vay không đủ cho nhu cầu, rất có thể khách hàng sẽ phải xoay sở thêm từ các nguồn khác khiến phương án tài chính kém hiệu quả (lãi suất cao, thời gian vay ngắn, không chủ động tài chính, …).    

4. Các chi phí phát sinh khi vận hành

Đầu tư kinh doanh nhà trọ không phải chỉ tốn tiền xây dựng cơ sở vật chất. Các chi phí vận hành cũng phát sinh thường xuyên như chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp phòng trọ. Với các sự cố bất khả kháng như nhà lún lứt, cháy nổ, hư hỏng cũng không thể loại trừ làm phát sinh những khoản chi phí lớn hơn dự kiến.

Như vậy nếu nguồn tài chính khiêm tốn phụ thuộc vào vốn vay, trong khi nguồn thu nhập từ dự án mới còn thấp, các chi phí phát sinh lớn trong khi lượng tiền mặt sẵn có không đủ trang trải sẽ dẫn tới sự kiệt quệ về tài chính cho khách hàng. Đó cũng là một rủi ro cần tính tới cho dù không phải lúc nào cũng có thể xảy ra. Nhiều nhà đầu tư chỉ sử dụng khoảng 90% ngân sách cho chi phí xây dựng và hoàn thiện, số tiền còn lại sẽ sử dụng cho mục đích dự phòng bất kể có sử dụng sau đó hay không.

►Tìm hiểu thêm: Tín dụng tiêu dùng sẽ đồng hành cùng chúng ta trong suốt cuộc đời.