Rủi ro trong công tác định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng   

Trong hoạt động cho vay vốn tại các tổ chức tín dụng hiện nay, công tác định giá thẩm định giá tài sản đảm bảo được coi là rất quan trọng. Bởi vì đây là cơ sở để xác định số tiền cho vay đối với một khách hàng. Bởi vì nếu thẩm định giá trị tài sản sai thì rủi ro mất vốn của ngân hàng là rất lớn, trong khi thẩm định cho vay sai mới chỉ dẫn tới khoản vay phát sinh nợ quá hạn và ngân hàng mất nhiều thời gian, nguồn lực để thu hồi vốn. Cùng với đó là việc xử lý lỗi kết quả định giá của một cán bộ ngân hàng còn phụ thuộc vào rất nhiều khâu trong quá trình định giá, tùy theo từng trường hợp cụ thể mới giải quyết được. 

Rủi ro trong công tác định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng  

Theo thông lệ tại các ngân hàng, đó là với mỗi khoản cho vay có tài sản thế chấp như nhà đất, phương tiện vận tải, hay máy móc thiết bị, .. để tránh các rủi ro và có khả năng thu hồi khoản vay, ngân hàng phát vay chỉ cho vay tối theo một tỷ lệ nào đó đối với giá trị định giá của tài sản. Ví dụ đối với khoản vay mua nhà có tài sản thế chấp chính là nhà mua, số tiền cho vay tối đa là 85% giá trị định giá. Hay khoản vay mua sắm tiêu dùng thì số tiền cho vay bằng 70% giá trị định giá. Do vậy số tiền vay được có thể không như kỳ vọng thực tế của khách hàng do giá trị định giá có thể thấp hơn so với giá trị thực tế mua bán trên thị trường của tài sản. Việc định giá là do ngân hàng tự tổ chức thực hiện, cho nên số tiền cho vay tối đa dựa theo kết quả định giá có thể không thỏa mãn được mong đợi của khách hàng nhưng họ cũng phải chấp nhận nếu đồng ý vay . 

Quy định pháp lý về công tác thẩm định giá tài sản

Trong quy trình về thẩm định giá trị tài sản có được quy định tại Luật định giá năm 2012 có nêu rõ về việc cơ sở thẩm định giá trị tài sản định giá là theo giá trị thị trường. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp cho một khoản vay được căn cứ vào thời điểm định giá và địa điểm tài sản.

Như vậy là việc định giá giá trị tài sản thế chấp là vô cùng quan trọng và xác định thế nào để giá trị này sát với giá thị trường cũng rất khó khăn. Đơn giản như tại nhiều khu vực tài sản thế chấp là đất đai không có giao dịch mua bán, mọi giá trị chỉ là ước chừng không có căn cứ rõ ràng, khi đó bên định giá thường lấy giá trị theo khung giá nhà nước ban hành cho địa phương để xác định. Với các kết quả định giá theo cách này hoàn toàn không tuân theo nguyên tắc thị trường, chắc chắn không thỏa mãn được mong muốn của khách hàng và bản thân đơn vị đề xuất cấp tín dụng.

Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp của người vay là căn cứ để xem xét duyệt vay rất quan trọng. Đối với tài sản đẹp, giá trị lớn, khả năng khoản vay được duyệt là rất cao cho dù khả năng tài chính của khách hàng có “non” một chút. Hoặc như giá trị định giá cao sẽ là một điểm cộng để món vay của khách hàng dễ được duyệt hơn.

Các nguyên tắc xác định giá tài sản chủ yếu hiện nay

Hiện nay để tiến hành định giá tài sản thế chấp có các nguyên tắc như sau:

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: nguyên tắc này xác định giá tài sản tại mức độ đạt giá trị cao nhất của nó trong những hoàn cảnh xã hội kinh tế phù hợp. Khái niệm mức sử dụng cao nhất, tốt nhất là phần không thể thiếu trong căn cứ xác định giá trị thị trường của tài sản.
• Nguyên tắc thay thế: nếu hai tài sản cùng loại cùng hữu ích như nhau thì tài sản nào có giá trị thấp hơn sẽ được chọn lựa. Nguyên tắc này dựa theo quan điểm một người thận trọng sẽ không bao giờ trả giá cao hơn chi phí để mua một đồ khi có thứ khác giống như thế mà giá rẻ hơn.
• Nguyên tắc dự báo: nguyên tắc này cần dự báo trước các tình huống về chính trị, kinh tế, xã hội .. có thể xảy ra trong thời gian tiếp theo mà có thể ảnh hưởng tới giá trị của tài sản thẩm định giá. Đây cũng là một cách tiếp cận có lý khi thẩm định giá cần dựa trên triển vọng tương lai hơn là giá trị trong quá khứ.
• Nguyên tắc cung cầu: giá trị của tài sản được xác định dựa theo giá trị của thị trường theo quy luật cung cầu. Nếu lực cầu lớn thì giá tài sản sẽ cao hơn, nếu lực cầu thấp thì giá tài sản sẽ thấp xuống.
• Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai: Nguyên tắc này đánh giá giá trị tài sản dựa theo khả năng sinh lợi dự kiến, theo các triển vọng và lợi ích dự kiến nhận được dựa theo quyền sử dụng tài sản.
• Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc này tính cấu thành giá trị các bộ phận của tài sản, mức độ của mỗi bộ phận trong tổng giá trị của toàn bộ tài sản.
• Nguyên tắc phù hợp: nguyên tắc này xem xét giá trị tài sản phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt mức sinh lời cao nhất hoặc giá trị hữu dụng của nó, qua đó xem xét tài sản định giá có phù hợp với môi trường hay không, mức sử dụng đạt tới mức nào và có hiệu quả đến đâu.

Tài sản thế chấp là hy vọng cuối cùng để ngân hàng thu hồi khoản vay nếu khách hàng không trả nợ hoặc mất khả năng thanh toán. Do vậy công tác định giá sẽ là rất quan trọng để đảm bảo rằng giá trị phát mãi tài sản sẽ đủ thu hồi khoản vay. Nếu việc thẩm định giá trị tài sản được thực hiện không chính xác, sai quy định như các trường hợp giá trị định giá quá cao dẫn tới giá trị thực của tài sản thấp hơn khoản vay, hoặc định giá không đúng tài sản thế chấp, .. thì chắc chắn sẽ gây ra các rủi ro cho ngân hàng là rất lớn. Đây là dạng rủi ro tiêu biểu hiện hữu đối với công tác định giá tài sản trên thị trường hiện nay, thậm chí nhiều ngân hàng còn nhìn nhận đây là dạng rủi ro phổ biến.